Perisson Andrade, Massaro e Salvaterra Advogados - Civil - Cuidados na aquisição de imóveis em leilões

Investir com segurança e facilidade de pagamento é possível com a aquisição de imóveis em leilões. A vantagem é obter descontos significativos (em média 60%) sobre o valor de mercado de um imóvel, mas é aconselhavél procurar uma assessoria jurídica antes de fechar qualquer acordo. O comprador deve verificar antecipadamente: a ocupação do imóvel, o estado de conversação, os impostos e taxas, as ações judiciais ou débitos. Planejamento neste momento é fundamental para não correr riscos de prejuízos.

“A partir da vigência da Lei 13.105/2015, atual Código de Processo Civil, o processo ficou mais célere e confere mais segurança jurídica ao agilizar processos e permitir a realização via plataformas online” afirma Périsson Andrade, sócio do escritório Perisson Andrade, Massaro e Salvaterra Advogados.

No Brasil, tanto pessoas físicas maior de idade ou pessoa jurídica podem participar de um leilão. Aqueles que estão proibidos são citados no art. 690-A do Código de Processo Civil, como, por exemplo: Juízes, membros do Ministério Público e testamenteiros.

Tributos

Os compradores precisam estar atentos aos tributos, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No caso do IPTU, o comprador não precisa quitar eventuais dívidas anteriores quando arremata seu imóvel em um leilão, mesmo se essa obrigação constar no edital. O artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) prevê que créditos tributários do fisco municipal são transferidos para o próprio preço do imóvel em caso de leilão público.

Desta maneira, os editais de leilões não podem exigir que o arrematante seja responsável por esse encargo fiscal. Esse é entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, que vem considerando nula a previsão que estabelece a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos tributários. “O edital tem natureza jurídica de oferta pública e não de uma lei, portanto, deve seguir as determinações legais”, explica o advogado Périsson Andrade.

Os compradores também devem verificar o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de imóveis adquiridos em leilão judicial. Isso porque normalmente o ITBI é calculado com base no valor de transação ou no valor venal ou de referência do imóvel (atribuído pela prefeitura). Na aquisição em leilões, os valores ficam abaixo da média de mercado. Assim, caso o ITBI seja cobrado sobre o valor de referência do imóvel, o comprador poderá estar arcando com um valor de tributo maior do que aquele calculado com base no preço pago. O Judiciário tem decidindo que o ITBI seja calculado com base no valor da arrematação e não no valor venal ou de referência que é atribuído por cada prefeitura.

Edital

Todas as informações do leilão são disponibilizadas em edital e devem ser lidas com extrema atenção para você não se surpreender negativamente. A divulgação dos editais de um leilão ocorre em jornais, sites de leiloeiros e em páginas oficiais dos tribunais de justiça. Atualmente existem também diversas empresas especializadas e plataformas que ofertam imóveis nesta modalidade. As pessoas interessadas podem acessar todas as informações, dar seus lances e a maior proposta arremata o imóvel.

Em março deste ano, o governo federal lançou portal dedicado à venda de imóveis da união. A página disponibiliza informações sobre imóveis públicos federais, para apresentação da Proposta de Aquisição de Imoveis (PAI), documento que permite à qualquer empresa ou cidadão apresentar proposta para a compra de um imóvel federal.

Tipos de Leilão

Leilão judicial - acompanhado por um processo judicial, geralmente decorre por falta de pagamento de dívidas. O imóvel é penhorado, avaliado e autorizado por um juiz a ser leiloado. O pagamento pode ser realizado em até 30 parcelas mensais, mediante a entrada de 25%. No caso de leilão judicial, pode demorar meses para a regularização da documentação em nome do arrematante.

Leilão extrajudicial - promovido por bancos ou outras instituições financeiras quando ocorre inadimplência é o mais comum de acontecer. No caso de leilão extrajudicial, dentro de 60 dias da arrematação, em média, já é possível haver o registro do imóvel em nome do arrematante.

Leilão de direitos aquisitivos – o comprador assume apenas os direitos e deveres do devedor/réu sobre imóvel específico. Mas, tudo garantido por meio da assinatura de um contrato de compra e venda com alienação fiduciária.

Imóvel ocupado

Vale lembrar que os bens são levados a leilão porque alguém deixou de pagar uma dívida. E, o imóvel pode ser destinado a leilão mesmo ainda estando ocupado. Neste caso, é necessário contratar assessoria jurídica especializada. Se o arrematante quiser morar no imóvel adquirido, precisará requerer uma desocupação via judicial ou tentar chegar a um acordo para a desocupação.

A equipe do escritório Perisson Andrade, Massaro e Salvaterra Advogados está preparada para apoiar você nas etapas de aquisição de imóveis em leilões. Conheça nossa área Civil.

Colaboração: Miucha Andrade

Edição: Luciana Riccó