Perisson Andrade, Massaro e Salvaterra Advogados - Tributário - Holding Imobiliária protege patrimônio e reduz imposto

A Holding Imobiliária é um mecanismo que pode ser utilizado por famílias ou empresários para facilitar a gestão de seus imóveis e reduzir a carga tributária. Na prática, constitui-se uma pessoa jurídica, Sociedade Anônima (S/A) ou Limitada (LTDA), que recompensa seus acionistas com os valores obtidos destes bens.

Enquadrada em códigos da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE), a Holding Imobilíaria pode exercer atividades como compra, revenda, locação, construção, incorporação, reforma e manutenção de imóveis próprios. Estas operações devem estar corretamente descritas no contrato ou estatuto social pois está diretamente relacionada com a carga tributária.

A ferramenta atrai famílias ou empresários pois, além de concentrar a gestão dos bens imóveis, facilita também o processo de sucessão familiar. Os herdeiros dos imóveis poderão receber as suas cotas, como em uma empresa, e o processo de sucessão familiar ficará mais simples e organizado, com planejamento tributário e organização societária.

Outra grande vantagem é a significativa redução fiscal, levando a tributação da pessoa física (27,5%) para a jurídica (14,5%). No entanto, para o instrumento ser considerado legítimo, a Holding Imobiliária deve funcionar como uma empresa, incluindo um gestor e o pagamento dos aluguéis em cota única.

Regime de tributação da Holding Imobiliária

A holding imobiliária dedicada ao recebimento de aluguéis está proibida de adotar o Simples Nacional, de acordo com a Lei Complementar 123/2006, em seu artigo 17, XV, exceto quando se referir a prestação de serviço tributado pelo ISS. Assim, restariam as alternativas do lucro presumido e do lucro real.

A carga tributária da Holding Imobiliária varia de acordo com o objeto social e, em geral, é calculada pelo Lucro Presumido, opção menos onerosa para o contribuinte.

Pelo regime do lucro presumido, a empresa estará sujeita a quatro figuras tributárias: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Quando a holding trata da locação de imóveis é tributada em até 14,53% sobre a receita bruta (= 34% dividido por 32% + 3,65%). Para simplificar: o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) = 34% de carga tributária sobre 32% de receita total, dá 10,88% da receita total. Somado o PIS/Cofins que têm alíquota de 3,65% da receita total. A carga tributária total para pessoa jurídica será de 14,53%. Se comparada com a carga tributária 27,5% das Pessoas Físicas, a opção pelo lucro presumido é mais vantajosa.

Na situação em que há a alienação dos bens imóveis pela holding, a tributação fica em até 6,73% sobre a receita bruta. Se fosse na Pessoa Física, a tributação pelo ganho de capital seria de 15% neste caso.

Já a tributação via Lucro Real é incomum em holdings imobiliárias, pois neste regime a carga tributada tente a ser mais elevada e poderá incidir em até 34% de IRPJ/ Adicional/ CSLL sobre o lucro real e até 9,25% de PIS/ COFINS, não cumulativo sobre a receita bruta descontada de créditos.

Transferência de bens

Podem ser transferidos para a Holding Imobiliária Imóveis destinados à residência ou temporada ou à queles imóveis que visam a locação atual ou futura. No entanto, não devem ser transferidas as aplicações financeiras no Brasil e Exterior e imóveis no exterior ou àqueles no Brasil que se pretende vender no curto prazo.

Devido às diversas vantagens de tributação da Holding Imobiliária é bastante comum empresários organizarem seus bens imóveis em sociedades de administração de bens próprios. Além da redução fiscal, a Holding Imobiliária antecipa questões sucessórias facilitando o processo de inventário, com planejamento societário e proteção patrimonial.

No entanto, a constuição da holding requer o acordo entre todas as partes e, por isso, deve ser debatida em detalhes entre todos os envolvidos. O Contrato Social, os prós e contras do tipo societário (LTDA ou S/A) e a escolha do regime trbutário devem ser apresentados a todos. Certamente, o processo é recompensador, aliado à harmonia no âmbito familiar de potenciais futuros conflitos em relação à divisão do patrimônio familiar.

A equipe do escritório Perísson Andrade, Massaro e Salvaterra Advogados está preparada para lhe apoiar em todo o processo de análise e estruturação da Holding Imobiliária. Conheça nossa área de Holdings Familiares.

Colaboração: Miucha Andrade

Edição: Luciana Ricc'